bestaande bouw of toch?

[Dragonfly]

volgend probleem,

boven een bestaand restaurant, tevens monument, willen ze ipv een bergzolder 4 kamers maken om het personeel te laten "rusten".    Zij noemen dit rustkamers maar feitelijk wordt hier geslapen. Het personeel moet na werktijd te ver rijden en mogen dan van de baas daar overnachten.

Ik ga hierbij uit van logiesfunctie met nieuwbouw eisen terwijl de architect nu aanvullende gegevens heeft ingediend en alles weerlegd op basis van bestaande bouw.

hoe zien jullie dit?
is er jurisprudentie te vinden

ik hoor graag van jullie?

Guust

Ik zal mij er ook nog maar eens mee bemoeien. Hopelijk voegt het iets toe aan de discussie. Ik ben er altijd voor om eerst duidelijk vast te stellen wat de formele weg is, voordat er (eventueel) afgeweken kan worden.

En volgens mij is er sprake van bouwen, aangezien er van 1 zolder 4 ruimten gemaakt worden. En bouwen is nieuwbouw. Voldoet het plan (voor de nieuw te bouwen delen) dus niet aan nieuwbouw, dan moet de bouwvergunning geweigerd worden (want uit het verhaal begrijp ik dat er een bouwvergunning aangevraagd is/wordt). Het toetsingsniveau wordt inderdaad door de gemeente bepaald aan de hand van de regelgeving. De gebruiksfunctie daarentegen wordt door de aanvrager bepaald. Als die dat niet heeft aangegeven, moet ie dat alsnog doen, anders kan de gemeente helemaal niet toetsen. Da's allemaal voor bouw- en woningtoezicht.

Als er een gebruiksvergunning is aangevraagd, moet die worden aangehouden tot er beslist is over de bouwvergunning (MBV art. 6.1.3). Als die laatste geweigerd wordt, moet ook de GV geweigerd worden (MBV art. 6.1.5). Anders toetsen of het pand bouwkundig geschikt is om op aangevraagde wijze te gebruiken en of er aan de gebruiksvoorschriften voldaan wordt. Zo niet, dan het gebruik zodanig beperken dat het wel aan de voorschriften voldoet en vergunning daarvoor verlenen.

En als er geen GV is aangevraagd, handhavingstraject. Maar dan wel eerst goed nadenken welke stappen er ondernomen kunnen worden als hij weigert om een GV aan te vragen of voorzieningen te treffen. En dan niet alleen zelf nadenken, maar ook de handen op elkaar van degenen die papieren moeten tekenen als het tot stappen als bijvoorbeeld gedeeltelijke sluiting komt (burgemeester).

[Guust]

Het is ook wel leuk om te leze ndat het bij andere net zo gaat. eigenlijk wel droevig.

De afdeling Bouwen heeft dat stuk met de bouwaanvraag wel overgenomen maar ik zal toch controleren of er daadwerkelijk niet geslapen wordt. want "who the f*ck is bouw en woningtoezicht".  Ze hebben dus al een bouwaanvraag ingediend om zo de kamers te legaliseren maar dat is aan gebrek aan aanvullende gegevens geweigerd. zeker gezien het feit dat zij het als bestaande bouw zien. bijv. mogen de kamers dan 4 m2 groot zijn terwijl nieuwbouw 5 m2 eist.
en met 5 m2 komen ze ruimte tekort voor de gan, lees rookvrije vluchtroute.

Daarnaast was ik al begonnen met de gebruiksvergunning. vandaar dat ik die logiesfunctie aantrof.
Op dat moment ben ik nog wel even doorgegaan met de procedure om toch het gebouw voldoende brandveiligheid te geven voor de bezoekers. Stil staan is achteruit gang.

[Brandpreventist]

Het is ook wel leuk om te leze ndat het bij andere net zo gaat. eigenlijk wel droevig.

De afdeling Bouwen heeft dat stuk met de bouwaanvraag wel overgenomen maar ik zal toch controleren of er daadwerkelijk niet geslapen wordt. want "who the f*ck is bouw en woningtoezicht".  Ze hebben dus al een bouwaanvraag ingediend om zo de kamers te legaliseren maar dat is aan gebrek aan aanvullende gegevens geweigerd. zeker gezien het feit dat zij het als bestaande bouw zien. bijv. mogen de kamers dan 4 m2 groot zijn terwijl nieuwbouw 5 m2 eist.
en met 5 m2 komen ze ruimte tekort voor de gan, lees rookvrije vluchtroute.

Daarnaast was ik al begonnen met de gebruiksvergunning. vandaar dat ik die logiesfunctie aantrof.
Op dat moment ben ik nog wel even doorgegaan met de procedure om toch het gebouw voldoende brandveiligheid te geven voor de bezoekers. Stil staan is achteruit gang.

 

BWT is ook overal het zelfde... 

Volgens mij moet je gewoon het gedeelte voor bezoekers vergunnen en een beperking leggen op het slaapgedeelte. Dus dat het verboden is te slapen. Je kan dan gewoon verder met het restaurant (evt. controleren e.d.).
Tegen de vergunning kunnen ze dan in beroep gaan als ze dat willen of t.z.t. een nieuwe vergunning aanvragen voor het slaap gedeelte.

Je hebt dan ook grond om ze aan te schrijven... overtreding van de gebruiksvergunning  . Als ze het nog niet hebben zit je een beetje in het 'luchtledige' te schrijven.

Ik zou proberen via de gemeente een preventieve dwangsom op te laten leggen (omdat ze niet beschikken over een gebruiksvergunning) zodat het onaantrekkelijk wordt mensen daar te laten slapen. Als je dan als toezichthouder constateerd dat er mensen slapen is het gelijk kassa... Ze kunnen daar ook weer tegen in beroep gaan, dus alles goed juridisch aftimmeren.

Volgens mij kan je bij herhaaldelijke overtredingen ook de boel bestuurlijk verzegelen (maar dat weet ik niet zeker....).

Ik heb wel eens tijdens de constatering van een illegaal hotel geeist dat alle bedden verwijderd zouden worden. Dat gaf tijdens de na controles heel wat minder discussies over wel of niet slapen 

Als het goed is heeft jou regio ook een vertegenwoordiger in het LNB cluster handhaving. Misschien kan je daar eens mee overleggen?

[Shave]

Aanschrijven op grond van de woningwet kan ook nog indien niet aan het minimale niveau wordt voldaan.

Doen ze bij ons ook en werkt goed, is wel veel werk maar het resultaat is er wel naar.

[Brandpreventist]

Aanschrijven op grond van de woningwet kan ook nog indien niet aan het minimale niveau wordt voldaan.

Doen ze bij ons ook en werkt goed, is wel veel werk maar het resultaat is er wel naar.

maar dan ligt de bal toch weer bij de gemeente... je moet minimaal voldoen aan bestaande bouw, dat hoef je niet te motiveren. Wil je er bovenuit gaan dan moet je dat zodanig motiveren dat het later bij een rechter stand houd.
Volgens mij wilde de archi juist aan best. bouw voldoen en is de gemeente het daar niet mee eens!!!  

[Guust]

Volgens mij wilde de archi juist aan best. bouw voldoen en is de gemeente het daar niet mee eens!!!

Dat is helemaal juist, palmpie.

De architect probeert voor de opdrachtgever het zo gunstig mogelijk voor te leggen. De veiligheid van de slapende werknemers wordt daabij over het hoofd gezien.

Zo moet er een tweede vluchtweg, lees veilige vluchtweg, worden gemaakt en zij proberen dat te regelen d.m.v. een losse trap ergens op een dak.  ook weer om inbraakpreventie voor de opdrachtgever te regelen.

Ik heb al aangegeven dat de architect goed moet lezen wat nu de definitie is van een rookvrije vluchtroute en de definitie van een trap.

Conform Bouwbesluit
Artikel 2.153 lid 1, heeft een bouwwerk voldoende vluchtroutes waarlangs bij brand een veilige plaats kan worden bereikt.

Artikel 2.154 lid 1, een rookvrije vluchtroute leidt naar het aansluitende terrein en vandaar naar de openbare weg zonder dat deuren worden gepasseerd die met een sleutel moeten worden geopend.

Volgens de begripsbepalingen artikel 1.1 is de rookvrije vluchtroute een van rookgevrijwaarde route die begint bij een toegang van een rookcompartiment of subbrandcompartiment, uitsluitend voert over vloeren, trappen of hellingbanen en eindigt op een veilige plaats, zonder dat gebruik behoeft te worden gemaakt van een lift.

Artikel 2.24 geeft aan dat een hoogteverschil tussen vloeren en het aansluitende terrein, dat groter is dan 0,21 m wordt overbrugd door een vaste trap of een vaste hellingbaan.
 
Artikel 2.28 lid 5, de trap als bedoeld in artikel 2.24 heeft afmetingen die voldoen aan tabel 2.28b, kolom A.
Hierin wordt gesproken over een bepaalde op en aantrede, breedte van tredevlak.
Daarbij wordt in artikel 2.31 gesproken over een leuning.

De bedoelde losse ladder voldoet hier niet aan.

[Dragonfly]

Maar toch... kan de bouwvergunning niet geweigerd worden.

In het verleden heb ik daar geweldig succes mee gehad: na 3 maanden overleg klopten de tekeningen nog steeds niet, dus vergunning geweigerd (gelukkig was bowoto het met me eens). Nou, binnen 2 dagen waren er ineens kloppende tekeningen en konden ze het blijkbaar wel.

Mijn stelling: overleggen is best, maar het houdt een keer op en dan is er gelukkig de wet om e.e.a. af te dwingen! En die biedt vaak meer mogelijkheden dan je op het eerste gezicht denkt. (Goh, nou wordt ik wel erg belerend geloof ik  )

Anyway, probleem was eigenlijk welk niveau toe te passen (toch?) en dat staat in de wet en dat is niet aan de aanvrager om dat te bepalen. Als die het niet eens is met de beslissing of de gronden daarvan, dan dient ie toch gewoon een bezwaar in?

[Shave]

dan heb ik het niet helemaal begrepen hahaha, maar goed.

De aanvrager dient te voldoen aan het beleid van de gemeente. Ik weet niet hoe het bij jullie geregeld is maar bij ons is de brandweer alleen een toetsende en adviserende instantie naar bouw- en woningtoezicht. Zij zijn verantwoordelijk voor het afgeven van de bouwvergunning.

Verbouw is nieuwbouw bij ons dus de aanvrager kan daar dan niet mee akkoord gaan maar ik denk dat het met 1 briefje afgedaan kan worden waarin staat dat voldaan dient te worden aan het nieuwbouw niveau en zoniet dan wordt niet voldaan aan de bouwvergunning en heb je een mogelijkheid om op te treden.

Voor de situatie als hij geen bouwvergunning meer indient maar wel doorgaat met slapen kun je als de situatie echt zo onveilig is en niet langer toe te staan is spoedeisende bestuursdwang toepassen in de vorm van sluiting maar dit moet dan wel als gemeentelijk beleid goed zijn vastgelegd anders kom je vor nare verrassingen te staan mocht het tot een rechtszaak uitlopen. Ligt het niet vast in het beleid dan voer je dus handelingen uit die niet door de raad zijn goedgekeurd en heb je weinig om mee te slaan.

Al met al heb je dus een hoop mogelijkheden mits alles goed is vastgelegd in de vorm van gemeentelijk beleid. Wij hebben alles vastgelegd zowel voor nieuw- als bestaande bouw en wijken in sommige gevallen ook af van het niveau bestaande bouw omdat dat naar ons idee te laag is. Niet iedere architect of uitvoerder is het daar dan mee eens en hebben al geprobeert er een zaak van te maken maar meestal eindigen zij al vroegtijdig als je de betreffende beleidsplannen kan laten zien. Zij weten heus wel dat ze aan ht kortste eind trekken, hard opstellen en overtuigen van het hoe en waarom en wat de gevolgen zijn kan dan heel veel helpen. Tjah en anders is het jammer maar helaas en dan volgt er een beperking op het gebruik.

[Shave]

Maar toch... kan de bouwvergunning niet geweigerd worden.

In het verleden heb ik daar geweldig succes mee gehad: na 3 maanden overleg klopten de tekeningen nog steeds niet, dus vergunning geweigerd (gelukkig was bowoto het met me eens). Nou, binnen 2 dagen waren er ineens kloppende tekeningen en konden ze het blijkbaar wel

Mijn stelling: overleggen is best, maar het houdt een keer op en dan is er gelukkig de wet om e.e.a. af te dwingen! En die biedt vaak meer mogelijkheden dan je op het eerste gezicht denkt. (Goh, nou wordt ik wel erg belerend geloof ik )

Anyway, probleem was eigenlijk welk niveau toe te passen (toch?) en dat staat in de wet en dat is niet aan de aanvrager om dat te bepalen. Als die het niet eens is met de beslissing of de gronden daarvan, dan dient ie toch gewoon een bezwaar in?

Je hebt het dan over een vooroverleg denk ik of niet?

Dat houdt een keer op ja. Op het moment dat er een officiële aanvraag ingediend wordt is het alleen nog maar toetsen en adviseren naar Bouw- en woningtoezicht en aan de hand daarvan kan dan weer een aanvullende aanvraag ingediend worden. Als je de addertjes onder het gras kent dan kun je zo een heel eind door blijven gaan 

[Brandpreventist]

Ik blijf erbij wat ik eerder opgeschreven heb.... gewoon een gebruiksvergunning afgeven voor het
gehele pand, zonder het slapen (cq. expliciet verbieden in de gebruiksvergunning). Je hebt dan een handvat om direct op te treden. Zelfs zonder gemeentelijk beleid kan je dan wat doen!!

Maar hoe denken jullie daar over?